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[부동산 칼럼]지역주택조합에 대하여

[부동산 칼럼]지역주택조합에 대하여

by 제주교차로 2019.03.28

우리가 주택을 구입하는 방법에는 개인이 직접 주택을 짓거나, 다른 사람이 살던 주택을 사거나, 신규주택을 분양받거나, 경매나 공매를 통해 낙찰받는 방법이 있습니다. 이외에도 조합을 설립하여 주택을 허물고 재건축‧재개발하는 방법과 지역주택조합을 설립해서 주택을 건설하는 방법 등이 있습니다. 오늘은 지역주택조합에 대해 설명하려고 합니다.
지역주택조합은 일정한 지역에 사는 여러 명이 주택을 마련하기 위해 조합을 결성하고, 조합이 주체가 되어 주택을 건설하여 본인의 주택을 마련하는 제도라고 할 수 있습니다. 조합에 가입하기 위해서는 세대원 전원이 무주택자인 세대의 세대주이거나, 세대원 중 1명이 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하며, 지역주택조합이 설립되는 지역에 6개월 이상 거주하여야 합니다.

지역주택조합은 조합이 주택사업의 시행주체가 되어 주택을 건설함으로서 사업시행에 따른 이윤을 절감할 수 있어 일분 분양주택에 비해 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있고, 청약통장이 없어도 조합에 가입할 수 있으며, 일반적으로 재개발‧재건축에 비해 사업시행 절차가 간소하다는 장점이 있습니다. 반면에 토지가 확보되지 않고 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하여 조합을 설립하기 때문에 향후 토지를 확보하거나 사업을 추진하는 과정에서 추가 부담금이 발생하거나 사업이 지연되거나 좌초될 수 있다는 단점이 있습니다.
"지역주택조합 여러 가지 장점 불구하고 내 집 마련에 성공하기까지는 여러 어려움이 있어 …"

국민권익위원회(2015)에 따르면 2005년부터 2015년 6월까지 전국에서 155개 조합(75,970세대)이 지역주택조합 인가를 받았으며, 같은 기간 동안에 사업계획승인을 받은 경우는 88개 조합(40,353세대)이며 최종적으로 사용(준공)검사를 받아 내 집 마련에 성공한 조합은 34개(14,058세대)입니다. 지역주택조합의 여러 가지 장점에도 불구하고 내 집 마련에 성공하기까지는 여러 어려움이 있는 사업입니다.

지역주택조합사업이 추진되는 과정을 보면, 우선 지역주택조합추진위원회라는 임의단체를 구성하고 조합원을 모집하기 시작합니다. 창립총회를 거친 후에 예정 세대수의 1/2이상(20인 이상)을 조합원으로 하여 조합규약을 만들고, 해당 주택건설대지의 80% 이상에 대한 토지의 ‘사용권원’을 확보하여 조합설립 인가를 받게 됩니다. 여기서 토지의 ‘사용권원’이라는 것은 반드시 토지의 소유권을 의미하는 것이 아니라 토지를 사용해도 좋다는 토지주의 ‘토지사용승낙서’를 포함하고 있습니다. 즉 80%의 사용권원을 확보하였다 하더라도 80% 소유권을 확보하였다는 의미가 아닐 수도 있습니다. 조합을 설립한 이후에 건설회사 등의 등록사업자와 ‘대지‧주택의 사용‧처분, 사업비 부담, 공사기간 등’에 대해 협약을 체결합니다. 해당 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하게 되면 비로소 사업계획 승인을 받을 수 있으며 그 이후에 등록사업자와 공사계약을 체결하여 주택을 건설하게 됩니다.

지역주택조합사업은 토지의 소유권 확보, 조합원과 조합과의 원만한 관계가 중요한 사업이라고 할 수 있습니다. 지역주택조합의 근거법령인 주택법이 개정되어 2017년 6월 이후에는 조합원을 보호하는 제도가 많이 마련되어 있습니다. 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 청구가 가능하고, 업무대행자의 업무범위를 명확히 하였으며, 업무대행자의 의무를 규정하였고, 조합원 모집신고 및 공개모집을 의무화 했습니다.

"가입 시 토지의 확보, 조합 운영현황, 조합과 조합원의 관계 등을 살펴봐야 …"

성공적인 지역주택조합은 조합원들에게 금전적 이익과 내 집 마련의 기회를 주지만 위험부담도 있는 사업인만큼 토지의 확보, 조합 운영현황, 조합과 조합원의 관계 등을 살펴보고 지역주택조합에 가입하는 것이 바람직하며, 조합이 설립된 경우는 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 제명‧탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항 등을 살펴보기 바랍니다.

양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 성인학습자와 재직자들이 입학할 수 있는 학과입니다. 문의 : 754-3930)