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[부동산 칼럼]주택 매매시 유의사항

[부동산 칼럼]주택 매매시 유의사항

by 양영준 교수 2019.04.24

주택 매매는 주택을 파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인)이 주택의 소유권을 이전할 것을 목적으로 계약을 체결하고 매도인과 매수인이 그 계약내용을 이행하고 소유권 이전등기를 하는 것입니다.
이번에는 주택을 매매할 때 매수인이 유의해야 할 사항에 대해 이야기를 하려고 합니다. 우선 주택을 매입하는 목적과 자신의 경제적 능력을 고려하여 가격 수준, 주택 유형, 지역 등을 결정해야 합니다. 거주목적인지, 임대수입을 얻기 위한 투자목적인지를 판단하고, 현재 보유한 자금과 이자를 감당할 수 있는 대출금의 범위내에서 가격 수준을 정합니다. 주택 유형은 단독주택(다가구주택), 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에서 선호하는 유형을 결정하며, 지역은 출퇴근거리, 교육환경, 편의시설 등의 생활환경과 향후 지역의 발전 가능성을 고려하여 선정합니다.

주택매물은 공인중개사사무소, 부동산정보지 등을 이용하여 찾을 수 있으며, 구입하고자 하는 주택이 선정되면 매매계약을 체결하기 전에 등기사항전부증명서(이하 등기부)와 각종 공부(토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물대장)을 발급받아서 권리관계와 사실관계를 확인해야 합니다.
등기부는 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 공부는 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다. 등기부와 토지대장의 소유자가 다를 때에는 등기부를, 면적‧지목 등이 다를 때에는 공부를 기준으로 합니다. 등기부에 저당권, 임차권 등이 설정되어 있거나 가등기‧가처분‧가압류가 되어 있는 경우에는 소유권 행사에 제약을 받을 수 있으며, 건축물대장의 용도와 실제 용도가 다르면 사용에 제약을 받을 수 있습니다.
반드시 현장답사를 하여 매입하려고 하는 주택의 위치, 상태(일조량, 배수, 천장 누수, 벽면 곰팡이 등), 도로여건, 대중교통 이용의 편리성, 교육여건, 생활편의시설 등을 점검해야 합니다.
매매계약을 체결할 때는 매도인이 주택의 진정한 소유권자인지를 확인하여야 하며, 대리인과 계약을 할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 합니다. 위임장에는 주택의 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약의 목적, 대리인의 이름‧주소 및 주민등록번호, 위임의 내용(계약체결만 위임한 것인지, 대금 수령을 포함하여 모든 사항을 위임한 것인지 등)과 연월일이 기재되어야 합니다.

일반적으로 매매계약서는 ‘부동산의 표시, 계약내용, 특약사항’으로 구성됩니다. 부동산의 표시란에는 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 적는 것이 좋으며, 지면이 협소한 경우에는 뒷면참조, 별지참조 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지에 기재합니다. 계약내용은 구체적으로 명확하게 써야 하며, 매매금액은 한글(또는 한자)과 아라비아 숫자를 같이 쓰는 것이 좋습니다.

대금지급방법을 기재할 경우는 금액과 지불일자를 기재하며, 일○○○로 하거나 중도금이 없는 경우에는 ‘해당없음’으로 표시합니다. 매도인이 계약을 이행하지 않는 경우에 대비하여 손해배상 내용을 기재하여야 나중에 간단하게 손해배상을 결정할 수 있습니다. 특약사항에는 시설물의 상태, 임차인 승계 여부, 하자 보수 등에 대한 내용을 기재합니다.
매도인의 인적사항은 주민등록증을 보고 정확히 기재하며 도장은 인감도장을 찍는 것이 바람직합니다. 매매계약서의 장수가 2매 이상인 경우에는 각 장의 접속부분에 간인을 찍습니다. 계약금, 중도금을 지급할 경우에는 받드시 영수증을 받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 합니다.
매매계약을 체결하고 60일 이내에 주택 소재지의 시‧군‧구청장에게 매도인과 공동으로 거래신고를 하여야 하며, 이를 위반할 경우에는 과태료가 부과됩니다.

잔금을 지급할 때에는 최종적으로 권리관계 확인과 변동사항 점검을 위해 등기부와 공부를 발급받아 재차 확인하여야 하며 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증과 매수인의 인적사항이 기재된 매도용인감증명서, 주민등록초본 등의 소유권 이전서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 소유권 이전등기를 신청하여야 합니다.
등기신청을 하지 않은 경우에는 과태료나 벌칙이 부과될 수 있으며, 소유권 이전등기 신청을 한 후에 등기부를 발급받아 소유권 이전등기가 정상적으로 되었는지를 확인합니다.
제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 성인학습자와 재직자들이 입학할 수 있는 학과입니다. 문의 : 754-3930)