장기보유특별공제는 지난 시간에 이어 부동산을 팔았을 때 양도소득세를 절감할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 양도소득세는 지역에 따라 차이가 있으니 제주도를 중심으로 하여 설명합니다.
우선 1세대가 양도일 현재 국내에 있는 실거래가액이 9억원 이하의 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다. 1세대를 판단할 때는 법률적으로는 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 이혼한 것으로 보기 어려운 배우자를 포함하며, 실거래가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 단독주택이 지어진 토지는 용도지역상 도시지역에서는 주택정착 면적의 5배까지(도시지역 외에서는 10배까지) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위에 포함됩니다.

‘2년 이상’ 보유기간의 제한을 받지 않는 경우로는 ① 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, ② 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우, ③ 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무, 요양 등의 사유로 양도하는 경우 등을 들 수 있습니다
1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택이 된 경우에도 일정한 요건을 갖추게 되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 그 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우
② 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우
③ 1주택을 보유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거부양하기 위해 세대를 합친 경우에 10년 이내에 먼저 양도하는 주택
④ 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
⑤ 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우(농어촌주택이 귀농주택인 경우에는 5년 이내에 일반주택을 양도)

이 외에도 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)되는 경우 조합원으로서 분양받은 아파트를 완공된 후 양도하는 경우에 종전주택 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산하여 비과세 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세되며, 조합원입주권을 양도할 때에도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우, 양도일 현재 조합원입주권 이외에 1주택을 소유하고 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세됩니다.

농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 토지를 양도하는 경우에는 1년간 1억원, 5년간 2억원의 범위내에서 양도소득세가 감면됩니다. 농지소재지는 농지(지적공사상 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용된 토지)가 속한 시･군･구, 연접한 시･군･구 또는 농지로부터 직선거리로 30km 이내의 지역을 의미하며, 농지를 경작한 자의 사업소득금액(농업･임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득 제외)과 근로소득 합계액이 3천700만원 이상이 과세기간이 있는 경우에는 그 기간을 경작기간에서 제외합니다.

그러나 ① 시지역의 주거･상업･공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지, ② 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우 지정일로부터 3년이 지난 농지, ③ 상속인이 상속받은 농지(피상속이 8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지 등은 양도소득세가 감면되지 않습니다.

제주대학교 부동산관리학과 양영준 교수
(제주대학교 부동산관리학과는 특성화고(舊 실업계고)를 졸업하고 3년 이상 재직자들이 지원할 수 있으며, 신입생 모집은 2019. 9. 6(금)부터 10(화)까지입니다. 문의 : 754-3930)